Rechnen Sie bei Immobiliengeschäften auf Mallorca immer mit der Frage, was denn in »B« bezahlt werden könne. Mit »B« ist immer Bargeld gemeint, während »A« der offen ausgewiesene Betrag ist. Weil Grund und Boden einer Verkaufssteuer unterliegt, wird die Kaufsumme gerne unterverbrieft; d.h. mit einem Betrag ausgewiesen, der nur wenig über dem Katasterwert liegt.

Dieses Spiel wiederholt sich von Verkauf zu Verkauf. Sie sollten darauf vorbereitet sein, da sich auch für Sie fast sicher die Frage stellt, ob Sie dabei mitspielen können bzw. wollen. Ist das der Fall, haben Sie gute Aussichten, den Kaufpreis zu drücken.

Plusvalia

Fragen Sie im Vorfeld eines Immobilienkaufs: »Wer zahlt die Plusvalia?« (Steuer auf den Mehrwert, normalerweise der Verkäufer, ist aber frei verhandelbar) und »Mit welchem Wert stehen Grundstück, Wohnung oder Haus in der escritura (dem Grundbuch)?« Verkäufer rücken mit dem Wert der escritura nur ungern heraus, denn er offenbart dem Käufer, welchen Gewinn der Verkäufer beim (Wieder-) Verkauf an Sie einstreicht, da im Gegensatz zu Deutschland der vorherige Kaufpreis eingetragen wird.

Der Kaufpreis

Beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca sollten Sie immer handeln. Das erwartet ein Spanier schon deshalb, weil ihm das Geschäft sonst keinen Spaß macht. Das Ganze nennt sich »Angebot und Gegenangebot« (oferta y contraoferta). Bevor Sie auf eine Kaufpreisforderung hin ein Gegenangebot machen (möglichst schriftlich), sollten Sie ­ soweit möglich ­ den Makler auf Ihre Seite ziehen, damit er nichts verliert, wenn der Kaufpreis niedriger ist.

Gehen Sie dabei so vor: Garantieren Sie dem Makler aus einer Kaufpreisforderung von z.B. 800.000 die 5% Kommission; also 40.000. Bieten Sie dem Verkäufer 600.000, verliert der Vermittler nichts, wenn Sie das Objekt für 600.000- 650.000 oder mehr, sofern der Verkäufer einwilligt, ggf. unter Beeinflussung durch »seinen« Makler. Passen Sie auf!

Der Kaufoptionsvertrag

Wenn Sie über den Kaufpreis und die Modalitäten seiner Bezahlung Einigkeit erzielt haben, dann können Sie jetzt zum Abschluss eines Kaufoptionsvertrages schreiten. Sinn eines solchen Vertrages ist es, das Objekt für den Käufer zu sichern. Dafür zahlen Sie 10% an und legen den Termin fest, bis wann der Rest fällig ist. Sollten Sie es sich bis dahin anders überlegen, verlieren Sie die Anzahlung; verkauft der Eigentümer an jemand anderen (weil der ihm mehr bietet), so muss er Ihnen das Doppelte zurückzahlen.

Der Kaufoptionsvertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag, den Sie unmittelbar mit dem Verkäufer abschließen können. Besser ist es, auch dabei bereits einen Anwalt einzuschalten.

Aufgaben des Anwalts

Der Anwalt prüft dann in der Folgezeit, ob der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist, ob embargos (Belastungen wie Bankpfändungen oder unbezahlte Steuern) auf dem Objekt ruhen. Die würden Sie nämlich mitkaufen. Aufgabe des Anwalts ist es wie bei uns, u.a. dafür zu sorgen, dass der Käufer das Grundstück/Apartment/Haus belastungsfrei erwirbt.

Wenn Sie kein oder nur wenig Spanisch sprechen, sollten Sie unbedingt einen Anwalt nehmen, der Deutsch spricht und sich bei Immobiliengeschäften auf Mallorca auskennt.

Kaufen über eine Gesellschaft?

Ein erfahrener Anwalt oder Steuerberater kann Sie auch umfassend beraten, ob sich in Ihrem Falle der Kauf einer Immobilie über eine Gesellschaft empfiehlt. Das kann nicht nur steuerliche Vorteile ­ vor allem im Erbschaftsfall ­ haben, sondern der Kauf lässt sich auch anonym gestalten, wenn ein Treuhänder als Gesellschafter auftritt. Die Gründung einer spanischen GmbH (SL = sociedad limitada) ist relativ einfach und geht rasch.

Kaufvertrag und Zahlung: alles zusammen

Nach ca. vier Wochen hat der Anwalt alles geprüft und gibt bei positivem Ausfall grünes Licht zum Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages, den er inzwischen ebenfalls erstellt hat. Dann können Sie beruhigt einen Notartermin vereinbaren, um den Kauf endgültig zu besiegeln.

Sie haben die bankbestätigten Schecks (und nur solche!) dabei ­ in der Stückelung, wie Sie Ihnen der Verkäufer vorher aufgegeben hat ­ und (ggf.) den Teil »B« des Kaufpreises in bar (und nur so!). Der Notar wird nun als erstes mit den Parteien nochmals offen darüber sprechen, welche Summe denn in die escritura aufgenommen werden soll. Dabei wird er möglicherweise darauf hinweisen, dass der »B«-Anteil zu hoch angesetzt sei und dann eine entsprechende Empfehlung geben (bis zu 30% sind durchaus üblich).

Der zweite sehr wichtige Punkt ist der Grundbuchauszug des bisherigen Besitzers. Der muss quasi noch »warm«, d.h. nicht älter als 24 Stunden sein, um den Verkäufer als rechtmäßigen Eigentümer auszuweisen und damit sicherzustellen, dass er das Objekt nicht zum zweiten Mal verkauft.

Finanzierung

Bei Finanzierungen durch eine Sparkasse oder Bank auf Mallorca liegt der Beleihungswert von Immobilien zwischen 50% und 80% des offiziellen Kaufpreises. Über Fallstricke und verschieden Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung in Spanien informiert z.B. www.finanzkontor.es. Deutsche Bausparkassen wie das BHW vermitteln nicht nur Mallorca-Ferienimmobilien, sondern bieten dafür auch gleichzeitig die Finanzierung an.

Den vollständigen Text zu diesem Thema lesen Sie im Buch. Jetzt hier versandkostenfrei online bestellen: