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Immobilien auf Mallorca kaufen und verkaufen


Immobilien auf Mallorca kaufen und verkaufen

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Kostenrechnung Mallorca Immobilien

Grundsätzlich gilt – und das sollte man sich vor einer Kaufentscheidung sehr klar vor Augen halten –, dass der Erwerb einer Wohnung und mehr noch eines frei stehenden Hauses auf Mallorca sich heute selbst auf bereits deutlich ermäßigtem Niveau von 2014 nur in Ausnahmefällen kaufmännisch rechnen dürfte. Das liegt zum einen am auch nach deutschen Maßstäben sehr hohen Preisniveau, und zum anderen an den laufenden Nebenkosten, die regelmäßig als Steuern sowie für Betrieb und Erhalt des Objektes anfallen.



Schon bei einer kleinen, relativ günstigen Wohnung um €200.000 (!) muss man (ohne Reparaturen) auf Mallorca mit mindestens €2.000 festen Nebenkosten pro Jahr rechnen, wovon ca. ein Drittel auf die Steuern entfällt. Die Verzinsung des eingesetzten Kapitals bzw. der Entgang von Zinsen im Vergleich zu einer Investition in anderen Anlagen »kostet«  auch auf niedigem Zinsniveau ca. weitere €4.000- 5.000 jährlich. Diese Kosten fallen immer an, auch wenn das Objekt einen Großteil des Jahres leer steht (siehe Bild mit Nebenkosten).

Vor einer Ferienvermietung sind im Übrigen sowohl kostspielige wie auch bürokratische Hürden zu überwinden. Mieteinnahmen müssen zudem versteuert werden.

Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist daher heute in erster Linie eine Investition in Lebensqualität oder aber eine ziemlich risikobehaftete Spekulation auf wieder steigende Preise. Das rechnet sich vermutlich vor allem in Spitzenlagen, die aber nach wie vor bereits überteuert sind.

Die Maklerszene auf Mallorca

Zu Spitzenzeiten sollen sich angeblich mindestens fünfhundert Maklerbüros und »Einzelkämpfer« auf der Insel mit Immobilien befasst haben, kein Wunder bei den hohen Provisionen. Ein einziges im ganzen Jahr vermitteltes Objekt kann leicht mehr als ein durchschnittliches Arbeitnehmereinkommen bringen.

Unter den Maklern gibt es dubiose »Schwarzarbeiter«, die lediglich ein Mobiltelefon besitzen, sich die Objekte von seriösen Kollegen »beschaffen« und – sobald sie einen Kunden an der Angel haben – die Kommission mit diesem Kollegen teilen. Bei derartigen Spezialisten haben sie keine Garantie für eine korrekte Abwicklung, schon gar nicht auf Gewährleistung bezüglich zugesicherter Eigenschaften des Objekts, etwa dem Vorliegen einer Baugenehmigung für Erweiterungen. Es gibt andererseits genügend seriöse Makler, deren Hilfe sie ohne Bedenken in Anspruch nehmen können und auch sollten.

Die Einschaltung eines Maklers kostet Courtage (5%-6%). Im Unterschied zu Deutschland bezahlt die in Spanien zwar der Verkäufer, aber sie ist im Kaufpreis einkalkuliert und wird deshalb letztlich doch vom Käufer bezahlt. Unseriöse Vermittler rechnen auch schon mal 10% oder mehr ein, wenn ein Objekt das möglicherweise hergibt. Sie stecken die erhöhte Kommission ggf. voll selbst ein, oder Sie teilen mit dem Verkäufer. Dazu weiter unten mehr.

Bauqualität auf Mallorca

Vorab noch etwas Grundsätzliches: Um hohe Preise zu rechtfertigen, wird gerne mit »deutscher Bauqualität« geworben. Schauen Sie sich aber mal auf Baustellen auf Mallorca um! Sie werden leicht – selbst ohne besondere Fachkenntnisse – feststellen können, dass derartige Behauptungen mit Vorsicht zu genießen sind. Es gibt natürlich unterschiedliche Qualitäten, aber die spanischen Vorschriften sind generell weniger streng und die klimatischen Bedingungen ganz andere als in Mitteleuropa. Von »deutscher Bauqualität« kann daher so gut wie nie die Rede sein.

Vorinformation

Wenn Sie jemanden haben, der die Insel kennt, so beziehen Sie ihn schon bei der Informationsbeschaffung mit ein. Vielleicht besuchen Sie zuerst einmal einige Baustellen spanischer Promotoren, um zu sehen, welche Leistung Sie für welchen Preis erwarten können. Auch die Kleinanzeigen in spanischen Zeitungen und Anzeigenblättern sind von Interesse. Indessen sollte man dafür eigene Spanischkenntnisse besitzen oder sich die interessant scheinenden Annoncen übersetzen lassen. Durch erste Erkundungen dieser Art gewinnen Sie eine Übersicht über den Markt und ein Gefühl für das jeweils aktuelle Preis-/Leistung-Verhältnis.

Marktübersicht verschaffen

So gerüstet, sollten sie zum Mallorca Magazin, dessen Anzeigenteil Spötter mit dem Untertitel versehen: »Wo Deutsche Deutsche über den Tisch ziehen«, und zur Mallorca Zeitung wie zum El Aviso greifen. Die Zahl der Immobilienangebote ist insbesondere im Mallorca Magazin enorm. Der weitaus größte Teil davon wird von Maklern geschaltet, auch wenn man das nicht in allen Fällen auf Anhieb erkennen kann. Ob alle Anbieter seriös sind, ist ebenfalls schwer zu beurteilen. Manche verstecken sich hinter einer Handy-Telefonnummer. Das sind nicht selten diejenigen, welche weder über Büro noch Lizenz verfügen, sondern nur über ein Mobiltelefon als einziger Geschäftsausstattung. Kommt es zum Vertrag, kassieren sie ihre Kommission (am liebsten in bar!) und verschwinden. Sie bieten weder Service noch Gewährleistung für ihre Arbeit, wie bereits weiter oben bemerkt.

Beim Lesen von Anzeigen werden Sie feststellen, dass viele deutsche Anbieter – entsprechend spanischer Gepflogenheit – keine oder kaum Angaben zur Größe der Objekte machen. Es heißt da z.B. nur: »Wunderbare Wohnung mit 3 SZ (Schlafzimmern), 3 Bädern en suite ...«. in vielen Fällen fehlt auch eine Preisangabe. Das hat den »Vorteil«, dass Sie nicht nachrechnen und Angebote vergleichen können. Denn Sie sollen nicht vergleichen, sondern – vom blumigen Text beeindruckt – erst einmal anrufen.

Nebenbei: Wenn Sie doch Quadratmeter-Angaben lesen oder genannt bekommen, nehmen Sie die nicht so genau. Sie stimmen nämlich immer nur mas ó menos (mehr oder weniger); Meistens ist es deutlich weniger als angegeben, was auch damit zusammenhängt, dass man in Spanien die Mauern mitrechnet. Die Wohnfläche wird in Anzeigen also immer »brutto«, also von Außenwand zu Außenwand, manchmal inkl. Gemeinschaftsfläche wie Treppenfluren angegeben. Die »Netto-Wohnfläche« kann dadurch im Extremfall bis zu 25% niedriger ausfallen!

Wenn Sie es ganz genau wissen möchten, bleibt Ihnen nur das Nachmessen. Eine weitere spanische Gepflogenheit ist, Pläne nach Fertigstellung des Objektes einfach wegzuwerfen nach dem Motto: »Wen interessieren noch Pläne, wenn das Haus steht?« Bei Neubauten ist das natürlich anders, aber bei älteren Objekten werden Sie oft vergeblich nach Plänen fragen.

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