Alles über Immobilien, Seite 4

Selbst bauen: Baugenehmigung?

Grundsätzlich werden dank des Raumordnungsplanes von 2004 nur noch wenige neue Baugenehmigungen erteilt, speziell nicht im dicht besiedelten Südwesten. Es gibt allerdings noch Grundstücke mit Genehmigung, deren Preise wegen dieser Restriktion naturgemäß sehr hoch sind und wohl noch weiter steigen werden.

Wenn sie nichtsdestoweniger unbedingt ein Haus nach ihren eigenen Vorstellungen gestalten möchten und starke Nerven haben, dann ist das also immer noch möglich, wenngleich unter Umständen ein Unternehmen mit ungewissem Ausgang. Der wichtigste Rat dazu lautet: Finden Sie jemanden, der dieses Abenteuer mit Erfolg gemeistert hat, und lernen Sie aus seinen Erfahrungen.

Die Mindestgröße eines Grundstücks, auf dem ein neues Einfamilienhaus (üblicher Begriff hier: eine »Finca«) errichtet werden darf, beträgt außerhalb von Städten und Gemeinden 14.000 m², womit die Sache eigentlich bereits erledigt ist, denn die Grundstückspreise rangieren zwischen €150 und €500, im Extremfall bis zu €1000 pro m². Und wer kann es sich schon leisten, allein für das Grundstück mehrere Millionen auszugeben?

Wenn Sie noch ein kleineres Grundstück mit alter Baugenehmigung in attraktiver Lage zu einem akzeptablen Preis (was unwahrscheinlich ist) ergattern, dann sollten Sie unbedingt die professionelle Hilfe einer Gestoria in Anspruch nehmen. Architekt und Bauunternehmen sollten einen guten Ruf besitzen (nebenbei: das Honorar für den Architekten und Bauleiter zusammen beträgt fest 11,3% der Gesamtbausumme).

Bei Baubeginn ist es üblich, 10% des im Kostenvoranschlag genannten Betrages zu zahlen, den Rest etappenweise dem Baufortschritt entsprechend in 3-6 Raten. Einen Restbetrag von ca. 5% bis – in begründeten Fällen – 10% sollte man zur Kompensation eventueller Baumängel vorläufig einbehalten.

Auf keinen Fall dürfen Sie sich darauf einlassen, »schwarz« zu bauen, im Vertrauen darauf, nicht erwischt zu werden. Die Zeiten eines gewissen »südländischen Schlendrians« sind (zumindest, was das Bauen angeht) auf Mallorca längst Vergangenheit. Im Extremfall droht Ihnen neben einem saftigen Bußgeld auch noch der Totalverlust ihrer Immobilie!

Angesichts dieser widrigen Umstände ist der Rückgriff auf eine Bestandsimmobilie oder der Kauf eines fertigen Komplett-Objektes bei einem Bauträger meist die günstigere und sicherere Option.

Vorgehensweise beim Kauf einer Immobilie

Schwarzgeld erwünscht?

Rechnen sie bei Immobiliengeschäften immer mit der Frage, was denn in »B« bezahlt werden könne. Mit »B« ist immer Bargeld gemeint, während »A« der offen ausgewiesene Betrag ist. Weil Grund und Boden einer Verkaufssteuer unterliegt, wird die Kaufsumme gerne unterverbrieft; d.h. mit einem Betrag ausgewiesen, der nur wenig über dem Katasterwert liegt. Dieses Spiel wiederholt sich von Verkauf zu Verkauf. Sie sollten darauf vorbereitet sein, da sich auch für Sie fast sicher die Frage stellt, ob Sie dabei mitspielen können bzw. wollen. Ist das der Fall, haben Sie gute Aussichten, den Kaufpreis zu drücken, besser zumindest als Kaufinteressenten ohne oder mit weniger »B«. Das Finanzamt »akzeptiert« einen Preis, der dem Katasterwert multipliziert mit 1,8 entspricht; darunter sollte man im Allgemeinen nicht gehen.

Plusvalia

Fragen Sie im Vorfeld eines Kaufs: »Wer zahlt die Plusvalia?« (Steuer auf den Mehrwert, normalerweise der Verkäufer, ist aber frei verhandelbar) und »Mit welchem Wert stehen Grundstück, Wohnung oder Haus in der escritura (dem Grundbuch)?« Verkäufer rücken mit dem Wert der escritura nur ungern heraus, denn er zeigt dem Käufer, welchen Gewinn der Verkäufer beim (Wieder-) Verkauf an Sie einstreicht, da im Gegensatz zu Deutschland der vorherige Kaufpreis eingetragen wird. Dabei bleibt allerdings der Anteil »B« aus dem vergangenen Geschäft im Dunkel. Ist »B« beim Folgeverkauf geringer, führt dies logischerweise zu einer höheren Steuer, die natürlich unerwünscht ist.

Der Kaufpreis

Beim Kauf eines Objekts wird immer gehandelt. Das Ganze nennt sich »Angebot und Gegenangebot« (oferta y contraoferta). Bevor Sie auf eine Kaufpreisforderung hin Ihr Gegengebot machen (möglichst schriftlich), sollten Sie – soweit möglich – den Makler auf Ihre Seite ziehen, damit er nichts verliert, wenn der Kaufpreis niedriger ist. Garantieren Sie dem Makler bei einer Forderung von z.B. €800.000 die 5% Kommission; also €40.000. Bieten Sie dem Verkäufer jetzt €600.000, verliert der Vermittler nichts, wenn sie das Objekt am Ende für €650.000 bekommen. Sie sparen dabei aber €142.500, sofern der Verkäufer unter dem Einfluss »seines« Maklers einwilligt.
Nebenbei: Geben Sie dem Verkäufer beim Handeln (unter Zeugen) nicht die Hand; denn dadurch kommt – ggf. von ihnen noch gar nicht gewollt – ein rechtskräftiger Vertrag zustande.

Der Kaufoptionsvertrag

Wenn Sie über den Kaufpreis und die Modalitäten seiner Bezahlung Einigkeit erzielt haben, dann können Sie jetzt zum Abschluss eines Kaufoptionsvertrages schreiten. Sinn eines solchen Vertrages ist es, das Objekt für den Käufer zu sichern. Dafür zahlen Sie 10% an und legen den Termin fest, bis wann der Rest fällig ist. Sollten Sie es sich bis dahin anders überlegen, verlieren Sie die Anzahlung; verkauft der Eigentümer an einen anderen (weil der ihm mehr bietet), so muss er ihnen das Doppelte der Anzahlung zurückzahlen.

Der Kaufoptionsvertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag, den Sie unmittelbar mit dem Verkäufer abschließen können. Besser ist es, auch dabei bereits einen Anwalt einzuschalten. Das Honorar für diesen (ca. 1% des Kaufpreises, jedoch prinzipiell verhandelbar) ist gut angelegt, könnten Sie doch sonst ein Objekt erwerben, das dem Verkäufer gar nicht gehört oder das er schon einmal verkauft hat. Normalerweise wird die Anzahlung auf ein Anderkonto des Anwalts überwiesen (Vorsicht, wenn man fordert, das Geld direkt dem Verkäufer auszuzahlen!).

Aufgaben des Anwalts

Der Anwalt prüft dann in der Folge, ob der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer ist, ob embargos (Belastungen wie Bankpfändungen oder unbezahlte Steuern) auf dem Objekt ruhen. Die würden Sie nämlich mitkaufen. Aufgabe des Anwalts ist es wie bei uns, u.a. dafür zu sorgen, dass der Käufer das Grundstück/Apartment/Haus belastungsfrei erwirbt.

Wenn Sie kein oder nur wenig Spanisch sprechen, sollten sie unbedingt einen Anwalt nehmen, der Deutsch spricht und sich bei Immobiliengeschäften auskennt, z.B. Jaime Lamas (Carrer Sindicat 69 in Palma, & 971 720202, www.bufetejaimelamas.com).

Schon lange Jahre auf Mallorca tätig ist auch der deutsche Anwalt Günter Menth
Plaça d ́es Cos 8-3° in Manacor, Tel: 971 55 93 77, www.copp-menth.de.
Auf dieser Website findet man u.a. detaillierte Informationen zum spanischen Immobilienrecht und den Erwerb bzw. Verkauf einer Immobilie auf Mallorca.