Klingt nach Brüsseler Wohnungsmarktpolitik – an der Lübecker Bucht geht es konkret um Immobilienwerte und Mieteinnahmen.
Die EU-Kommission will im September ihren geplanten Affordable Housing Act vorstellen. Nach den bislang bekannten Entwürfen sollen Städte und Gemeinden mehr Möglichkeiten erhalten, kurzfristige Ferienvermietungen dort einzuschränken, wo der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist.
Update 13. September 2026: EU-Regeln für Ferienwohnungen konkretisiert
Die EU-Kommission hat ihren Entwurf inzwischen offiziell vorgelegt – und die Voraussetzungen für Beschränkungen von Ferienwohnungen sind strenger als zunächst erkennbar. Ein Gebiet soll grundsätzlich erst dann als von „Wohnungsstress“ betroffen gelten, wenn der durchschnittliche Immobilienpreis mindestens dem Achtfachen des verfügbaren Pro-Kopf-Jahreseinkommens entspricht, sich dieses Verhältnis in den vergangenen zehn Jahren verschlechtert hat und für die kommenden drei Jahre keine Entspannung zu erwarten ist. Liegt das Verhältnis bereits bei mindestens 10, entfällt die Voraussetzung der Verschlechterung über zehn Jahre.
Für Beschränkungen von Kurzzeitvermietungen kommt eine weitere Hürde hinzu: Die zuständige Behörde müsste nachweisen, dass Ferienvermietungen die Verfügbarkeit oder Bezahlbarkeit von Wohnraum in dem betreffenden Gebiet über mindestens drei Jahre erheblich beeinträchtigt haben. Außerdem dürfen weniger einschneidende Maßnahmen nicht ebenso wirksam sein.
Für die Lübecker Bucht bedeutet das: Hohe Immobilienpreise allein würden nicht genügen, um Ferienwohnungen beispielsweise in Timmendorfer Strand, Scharbeutz, Grömitz oder Lübeck/Travemünde stärker zu beschränken. Es müsste zusätzlich anhand belastbarer Daten ein erheblicher Zusammenhang zwischen Kurzzeitvermietung und der Verschärfung der örtlichen Wohnungsprobleme nachgewiesen werden.
Der Vorschlag ist noch kein geltendes Recht. Er muss nun vom Europäischen Parlament und den EU-Mitgliedstaaten beraten werden und kann sich dabei noch ändern.
Weiterführend: EU-Kommission – Affordable Housing Act
UPDATE 10. September 2026: Was die neuen EU-Pläne für die Lübecker Bucht bedeuten
Seit dem 9. September liegt der konkrete Vorschlag der EU-Kommission vor. Ein Gebiet kann danach als von „Wohnungsstress“ betroffen gelten, wenn der Kaufpreis einer durchschnittlichen Wohnung mindestens dem Achtfachen des verfügbaren Pro-Kopf-Jahreseinkommens entspricht und sich die Lage in den vergangenen zehn Jahren verschärft hat.
Für Timmendorfer Strand, Scharbeutz, Grömitz und Lübeck-Travemünde ist das relevant: Hier treffen hohe Immobilienpreise und ein großer Ferienwohnungsbestand auf einen angespannten Dauerwohnungsmarkt. Beschränkungen für Ferienwohnungen wären dennoch nicht automatisch möglich. Die Behörden müssten nachweisen, dass Kurzzeitvermietungen die Verfügbarkeit oder Bezahlbarkeit von Wohnraum über mindestens drei Jahre erheblich beeinträchtigt haben.
Erst dann kämen beispielsweise Begrenzungen der Zahl von Ferienwohnungen oder strengere Genehmigungsregeln in Betracht. Wohnungen, die zugleich Hauptwohnsitz des Vermieters sind, sollen von solchen ausschließlich wohnungspolitisch begründeten Einschränkungen ausgenommen bleiben. Für bestehende legale Ferienwohnungen sind zudem Übergangsregelungen vorgesehen.
Für die Lübecker Bucht steigt damit der politische Druck – ein pauschales EU-Verbot von Ferienwohnungen droht jedoch nicht.
Update vom 6.09.26: Faktor 8 als Schwelle für „Wohnungsstress“
Die EU-Pläne für Ferienwohnungen werden konkreter. Nach einem internen Entwurf soll ein Gebiet als besonders belasteter Wohnungsmarkt gelten können, wenn der durchschnittliche Immobilienpreis mindestens dem Achtfachen des durchschnittlich verfügbaren Jahreseinkommens der dort lebenden Bevölkerung entspricht. Zusätzlich muss sich dieses Verhältnis in den vergangenen zehn Jahren verschlechtert haben und aufgrund von Bevölkerungsentwicklung, Wohnungsangebot und Nachfrage auch in den kommenden drei Jahren keine deutliche Entspannung zu erwarten sein.
Für die Lübecker Bucht wird damit die entscheidende Frage, ob etwa Timmendorfer Strand, Scharbeutz, Grömitz oder Lübeck/Travemünde diese Kriterien erfüllen. Hohe Immobilienpreise allein reichen nicht aus. Erst in entsprechend eingestuften Gebieten könnten Beschränkungen von Kurzzeitvermietungen leichter gerechtfertigt werden. Die EU-Kommission will den Entwurf am 9. September 2026 vorstellen.
Die EU-Kommission nennt Kurzzeitvermietungen ausdrücklich als Handlungsfeld. Nach dem vorliegenden Entwurf sollen Kommunen in Gebieten mit nachgewiesenem Wohnraummangel auch quantitative Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen festlegen dürfen.
Beschlossenes Gesetz ist das nicht, erst recht kein europaweites Ferienwohnungsverbot. Für Eigentümer an der Ostsee ist der Entwurf trotzdem relevant.
An der Lübecker Bucht geht es um viel Geld
Zwischen Travemünde, Timmendorfer Strand, Scharbeutz und Grömitz sind Ferienwohnungen seit Jahren ein wesentlicher Teil des touristischen Angebots – und längst ein eigener Immobilienmarkt.
Neubauten werden als Ferienapartments angeboten, ältere Wohnungen entsprechend genutzt, professionelle Vermittler übernehmen Vermietung und Betreuung. Bezahlt werden dafür hohe Kaufpreise, die sich als Kapitalanlage häufig nur rechnen, wenn ein erheblicher Teil des Jahres an Feriengäste vermietet werden kann.
Hier liegt das finanzielle Risiko neuer Beschränkungen. Fallen Vermietungswochen weg, sinkt der Umsatz – Zinsen, Hausgeld, Rücklagen, Grundsteuer und Instandhaltung laufen weiter.
Weniger Vermietung kann auch den Wert verändern
Eine Wohnung mit rechtlich gesicherter Ferienvermietung ist für Kapitalanleger etwas anderes als eine normale Eigentumswohnung. Wird die touristische Nutzung eingeschränkt, kann sich deshalb auch der erzielbare Kaufpreis verändern.
Nicht zwangsläufig und nicht überall: Eine Wohnung in bester Strandlage mit Meerblick bleibt wertvoll. Aber für ein Objekt mit eingeschränkter Vermietbarkeit dürfte ein Kapitalanleger weniger bezahlen als für eine Ferienwohnung mit hoher und rechtlich gesicherter Auslastung.
Besonders anfällig sind Finanzierungen, die von Anfang an auf optimistischen Vermietungsprognosen beruhen. Wer seine Ferienwohnung überwiegend selbst nutzt und nur gelegentlich vermietet, hat ein wesentlich kleineres Problem.
Grömitz ist schon einen Schritt weiter
Wie konkret solche Regeln werden können, zeigt einer der größten Ferienorte der Region.
In Grömitz gilt seit dem 23. Oktober 2025 eine Zweckentfremdungssatzung. Danach gilt Wohnraum grundsätzlich als zweckentfremdet, wenn er mehr als zwölf Wochen beziehungsweise 84 Tage im Kalenderjahr tage- oder wochenweise als Ferienunterkunft angeboten oder vermietet wird.
Betroffen ist nicht automatisch jede rechtmäßig genehmigte Ferienwohnung. Ferienapartments in entsprechend ausgewiesenen touristischen Gebieten können weiterhin zulässig sein. Entscheidend sind Bebauungsplan, Baugenehmigung und die rechtliche Einordnung des Objekts.
Wer eine Ferienwohnung besitzt oder kaufen möchte, sollte deshalb genau wissen, was er eigentlich besitzt: eine baurechtlich zulässige Ferienwohnung – oder Wohnraum, der lediglich an Feriengäste vermietet wird.
Das kann finanziell einen erheblichen Unterschied machen.
Timmendorfer Strand und Scharbeutz: hoher Einsatz
Gerade Timmendorfer Strand und Scharbeutz zeigen, wie stark Tourismus und Immobilienmarkt inzwischen ineinandergreifen. Ferienwohnungen sind Kapitalanlage, Altersvorsorge, Zweitwohnsitz und Geschäftsmodell zugleich.
Beide Orte gehören zu den hochpreisigen Abschnitten der schleswig-holsteinischen Ostsee. Gleichzeitig ist bezahlbarer Dauerwohnraum knapp. Reisebuch.de hat touristische Dichte und Preisniveau zuletzt im Vergleich der Badeorte an Lübecker und Hohwachter Bucht näher betrachtet.
Sollten Kommunen künftig stärkere Möglichkeiten zur Regulierung erhalten, müsste hier besonders genau zwischen klassischen Feriengebieten und normalem Wohnraum unterschieden werden. Ein pauschales Verbot wäre schon wegen der Bedeutung des Tourismus kaum sinnvoll. Die unbegrenzte Umwandlung von Wohnraum in Ferienapartments ist aber ebenso schwer vermittelbar, wenn Beschäftigte vor Ort kaum noch bezahlbare Wohnungen finden.
Travemünde: Ferienort und Teil einer Großstadt
Auch Travemünde besitzt einen großen Ferienwohnungsmarkt. Anders als Timmendorfer Strand, Scharbeutz oder Grömitz gehört das Seebad jedoch zur Hansestadt Lübeck – und damit zu einem insgesamt angespannten städtischen Wohnungsmarkt.
Unzulässige Ferienwohnungen werden in Travemünde bislang vor allem über Bebauungspläne und das Baurecht erfasst. Eine Zweckentfremdungssatzung wurde in Lübeck mehrfach diskutiert; ihre Einführung ist politisch mit der Frage verbunden, wo künftig neue Ferienwohnungen überhaupt noch entstehen sollen.
Bestehende rechtmäßige Nutzungen können zudem Bestandsschutz genießen.
Gerade hier zeigt sich, warum Differenzierung nötig ist: Eine genehmigte Ferienwohnung an der Promenade ist etwas anderes als eine ehemalige Dauerwohnung in einem normalen Wohnquartier.
Fehmarn: viel Ferienwohnen, andere Struktur
Auch auf Fehmarn spielen Ferienwohnungen und Ferienhäuser eine große Rolle. Die Situation unterscheidet sich jedoch von der dicht bebauten Lübecker Bucht. Auf der Insel gibt es klassische Feriengebiete, ländliche Unterkünfte und touristisch geprägte Ortsteile. Der Konkurrenzdruck zwischen Dauerwohnen und Feriennutzung fällt deshalb örtlich sehr unterschiedlich aus.
Das zeigt die Schwäche jeder pauschalen Lösung.
Barcelona ist nicht Grömitz, Travemünde nicht Fehmarn. Einheitliche Regeln können nur den Rahmen setzen – entscheiden muss am Ende die konkrete Situation vor Ort.
Seit Mai wissen die Behörden mehr
Ein wichtiger Schritt ist bereits vollzogen.
Seit dem 20. Mai 2026 gilt die EU-Verordnung 2024/1028 über Kurzzeitvermietungen. Sie schafft einen einheitlichen Rahmen für den digitalen Datenaustausch zwischen Buchungsplattformen und Behörden.
Nach Angaben der Bundesnetzagentur müssen Plattformen für die unter die Verordnung fallenden Unterkünfte in der Regel monatlich Daten übermitteln. Die ersten Meldungen sind seit dem 1. September 2026 fällig, rückwirkend zunächst für Juli und August.
Erfasst werden unter anderem Belegungsdaten, Registrierungsnummern, Gemeinde und Zahl der Schlafgelegenheiten.
Damit lässt sich wesentlich genauer feststellen, welche Wohnungen tatsächlich kurzfristig vermietet werden. Für rechtmäßig betriebene Ferienwohnungen bedeutet das vor allem mehr Transparenz und Kontrolle. Bei nicht genehmigten oder falsch registrierten Angeboten steigt dagegen der Kontrolldruck deutlich.
Worauf Eigentümer jetzt achten sollten
Akuter Handlungsdruck besteht nicht. Am 5. September 2026 gibt es keine neue EU-Obergrenze für Ferienvermietungen.
Wer bereits Eigentümer ist oder eine Ferienwohnung kaufen möchte, sollte sich aber nicht mehr allein auf Aussagen wie „seit Jahren erfolgreich vermietet“ oder auf die Renditeberechnung eines Maklers verlassen.
Entscheidend sind vier Fragen:
- Ist die Ferienvermietung baurechtlich ausdrücklich zulässig?
- Was steht im Bebauungsplan?
- Gibt es eine kommunale Zweckentfremdungssatzung?
- Besteht gegebenenfalls Bestandsschutz?
Erst danach kommt die Frage, welche Wochenmiete sich erzielen lässt.
Denn eine Renditerechnung ist nur so gut wie die rechtlich gesicherte Vermietungsmöglichkeit.
Auch Urlauber könnten die Folgen spüren
Weniger Ferienwohnungen bedeuten nicht automatisch günstigeren Wohnraum. Das wäre eine zu einfache Rechnung.
In stark nachgefragten Urlaubsorten könnte ein kleineres Ferienwohnungsangebot zunächst sogar die Übernachtungspreise erhöhen. Hotels und verbleibende Ferienwohnungen hätten weniger Konkurrenz.
Andererseits braucht ein Ferienort Menschen, die dort dauerhaft leben: in Gastronomie, Handel, Pflege, Handwerk und touristischen Betrieben. Darum geht der Konflikt, der an der Lübecker Bucht immer sichtbarer wird.
Unser aktueller Überblick Tourismus in Schleswig-Holstein 2026 zeigt zugleich, wie bedeutend die Ostseeküste wirtschaftlich für das Land bleibt.
Ferienwohnungen werden deshalb nicht verschwinden. Aber ihr rechtlicher Status dürfte künftig stärker darüber entscheiden, was eine Immobilie tatsächlich wert ist.
Für Käufer und Vermieter zählt nicht nur, was eine Ferienwohnung pro Woche einbringt. Entscheidend wird zunehmend, ob – und in welchem Umfang – sie überhaupt an Feriengäste vermietet werden darf.
