Anfängliche Überlegungen - und notwendige Konkretisierungen
Das Vorhaben ist gefasst, nun muss es direkt im nächsten Schritt aber konkret und realistisch werden. Eine objektive Budgetierung der eigenen finanziellen Möglichkeiten ist daher unumgänglich. Sie müssen also zunächst ermitteln, "wie viel" Immobilie Sie für Ihr verfügbares Geld, das sich aus Eigen- und Fremdkapital bildet, aktuell bekommen können. Gleichermaßen geht damit eine Eingrenzung der Mikro- und Makrolage einher.
Es ist immer sinnvoll, das eigene Suchgebiet oder die Art der Immobilie näher einzugrenzen. Immobilien in Koblenz werden in den meisten Fällen teurer als solche im nicht-städtischen Umland sein, während dort außerdem eher Häuser mit (weitläufigem) Grundstück als in der Großstadt warten - wo für die meisten Käufer primär Eigentumswohnungen im Fokus stehen werden. Sobald Sie wissen, was Sie suchen und wo Sie das Gesuchte für das vorhandene Budget erhalten, können Sie die nächsten Schritte einleiten.
Regionale Immobilienmakler können Sie bei der Konkretisierung beratend unterstützen und zugleich sicherstellen, dass Sie lediglich Immobilien präsentiert bekommen, die auch zu Ihrem Budget und den weiteren Vorstellungen passen.
Finanzierungszusage einholen
Die Finanzierungszusage sollte möglichst frühzeitig eingeholt werden: So können Sie dem Verkäufer diese schon vorlegen, wodurch dieser sich wiederum sicher sein kann, dass die Immobilie für Sie tatsächlich erschwinglich ist. Für beide Parteien reduziert eine frühzeitig gesicherte Finanzierung außerdem lästige Verhandlungsabbrüche, die sowohl Käufer als auch Verkäufer nur Zeit kosten würden.
Überlegen Sie sich, wie viel Eigenkapital Sie in den Kauf einbringen können. Die meisten Banken werden Eigenkapitalanteile zwischen 10 und 30 % einverlangen, abhängig ist das aber auch von Ihrer Bonität und der Einkommenssituation. 100-Prozent-Finanzierungen, also gänzlich ohne Eigenkapital, sind in seltenen Fällen ebenso möglich - seit den jüngst stark gestiegenen Leitzinsen aber deutlich rarer als vorher geworden.
Indem Sie sich frühzeitig um die Finanzierung kümmern, wissen Sie zugleich, ob ein Immobilienkauf überhaupt in Frage kommt. Denn auch da müssen die eigenen Wünsche und Vorstellungen oftmals der Realität weichen. Ein gesichertes überdurchschnittliches Einkommen, am besten zwei Einkommen bei Paaren, gepaart mit einer hohen Bonität und idealerweise sehr guten Schufa-Score, schaffen für die nachfolgende Finanzierung ein solides Fundament.
Besichtigungen vereinbaren - und weitreichende Entscheidungen fällen
Bei einer Betreuung durch einen Makler wird dieser Besichtigungen vereinbaren und bei diesen anwesend sein. Damit ist er, gepaart mit dem ebenfalls oft anwesenden Verkäufer, der erste Adressat für alle aufkommenden Fragen. Idealerweise überlegen Sie sich schon vorab, worauf Sie gern Antworten hätten - und lassen sich wichtige Informationen entsprechend nachweisen. Das gilt insbesondere für erfolgte Sanierungen und Modernisierungen sowie bei Eigentumswohnungen für bereits gefasste Beschlüsse der Eigentümerversammlung.
Speziell bei Eigentumswohnungen müssen Sie berücksichtigen, dass Ihnen lediglich ein kleiner Teil der Immobilie gehört - nämlich die Wohnung. Dadurch sind Entscheidungen, die mehrheitlich durch die Wohneigentümergemeinschaft bereits getroffen wurden, auch für Sie relevant. Hat diese beispielsweise beschlossen, im nächsten Jahr das komplette Dach zu erneuern, werden diese Kosten auf Sie und nicht den aktuellen Eigentümer entfallen - daher sollten Sie sich in solchen Fällen und bei schon vorliegenden Entscheidungen über Rücklagen frühzeitig Gedanken machen.
Nach den erfolgten Besichtigungen müssen Sie zeitnah eine Entscheidung treffen: Der deutsche Immobilienmarkt, speziell in Großstädten und Metropolregionen, ist durch einen enormen Nachfrageüberhang charakterisiert - wer sich lange Zeit lässt, läuft also Gefahr, dass der Verkäufer den Zuschlag schlicht an jemand anderen erteilt.
Tipp: Sofern noch keine finale Finanzierungszusage für das Objekt vorliegt, können Sie mit dem Makler und Verkäufer wahlweise eine Reservierungsvereinbarung oder einen Vorvertrag schließen. Letzterer verpflichtet zur Transaktion zu den zuvor definierten Konditionen. Tritt eine Partei davon zurück, kann die jeweils andere Partei normalerweise Schadensersatzansprüche geltend machen. Eine Reservierungsvereinbarung ist lediglich eine Vereinbarung darüber, dass die Immobilie vorläufig keinen weiteren Interessenten vorgestellt wird.
Verhandlungen führen und frühzeitig einen Notartermin vereinbaren
Unter Umständen existiert bezüglich der Kaufpreissumme noch ein gewisser Verhandlungsspielraum - das ist aber stark von der Makrolage abhängig. In einer ländlichen Region in Brandenburg werden Kaufinteressenten mehr Verhandlungsgewicht als in einem extrem nachfragestarken Markt wie dem Berlins oder Münchens haben.
Bei einigen Immobilien kann zudem sinnvoll sein, ein Verkehrswertgutachten vom Gutachter anzufordern. Selbiges ist weitaus detaillierter als eine einfache Wertermittlung und kann zudem, anders als die einfache Immobilienbewertung, auch vor Gericht eingebracht werden.
Sind alle Formalitäten geklärt, sollten Sie frühzeitig einen Notartermin vereinbaren, um den Immobilienkauf "dingfest" zu machen. Einige Verkäufer versuchen immer noch, die Finalisierung künstlich hinauszuzögern: In der Hoffnung, zwischenzeitlich noch ein besseres Angebot eines anderen Käufers zu erhalten. Sie sollten daher, gemeinsam mit dem Makler, eine Finalisierung zeitnah forcieren.
Beim Immobilienkauf wird nichts überstürzt - aber effizient und zielstrebig umgesetzt muss der Prozess dennoch sein
Sie selbst sollten sich nicht drängen oder hetzen lassen, aber eine gewisse Zielstrebigkeit sollten Verkäufer ebenso wie Käufer mitbringen. Eine professionelle Maklerbegleitung ist für unerfahrene Käufer oft essenziell, zudem müssen die sich frühzeitig um die Finanzierungssicherung kümmern.